INŽ.BLOG

Kdaj je imetnik stavbne pravice vpisan kot lastnik delov stavb v katastru nepremičnin?

V kataster nepremičnin se zaradi izvajanja katastrskih postopkov prevzemajo tudi podatki o lastnikih parcel in delov stavb iz zemljiške knjige. V skladu z določili 41. člena Zakona o katastru nepremičnin – ZKN (Ur. l. RS št. 54/21) so ti lastniki stranke v katastrskih postopkih.

Za dele stavb v etažni lastnini se v katastru nepremičnin kot lastniki izkazujejo imetniki lastninske pravice na delu stavbe, kot je vpisano v zemljiški knjigi.

Slika 1: Podatek o lastniku, prevzet v kataster nepremičnin na podlagi vpisa dela stavbe v zemljiško knjigo – vir: zemljiškoknjižni izpis in IS kataster.

Za dele stavbe, ki niso v etažni lastnini oziroma se ne nahajajo v stavbi, zgrajeni na podlagi stavbne pravice, in stavba ni vpisane v zemljiško knjigo, se v katastru nepremičnin kot lastniki delov stavb izkazujejo imetniki lastninske pravice na vseh parcelah, s katerimi je stavba, v kateri se ti deli nahajajo, povezana.

Če je stavba vpisana v kataster nepremičnin v skladu z določili ZKN (ima status katastrskega vpisa po ZKN) potem so povezane parcele tiste, na katere sega tloris stavbe. V kolikor pa je bila stavba vpisana po predhodni zakonodaji, pa so povezane parcele tiste, na katere sega tloris ZPS.

Podatki o povezanih parcelah s stavbo so razvidni v javnem vpogledu Geodetske uprave RS – na izpisih za stavbo in njene dele iz katastra nepremičnin, v vpogledu za registrirane uporabnike in v IS katastru.

Slika 2: Podatki o povezanih parcelah s stavbo v katastru nepremičnin – vir: Javni vpogled Geodetske uprave RS.

Za vse dele stavb v stavbi, ki se nahajajo v stavbi, zgrajeni na podlagi stavbne pravice, naj bi se v katastru nepremičnin kot lastnik delov stavbe vodil imetnik stavbne pravice. Vendar pa se imetnik stavbne pravice lahko kot lastnik dela stavbe prevzame v kataster nepremičnin le, če je stavba, zgrajena na podlagi stavbne pravice, tudi vpisana v zemljiško knjigo.

Žal je takšnih primerov zelo malo. Na dan 28. 7. 2025 je bilo v zemljiško knjigo vpisanih le 47 stavb, zgrajenih na podlagi stavbne pravice, čeprav jih je le teh v naravi bistveno več. Razlog za to je verjetno potreba po izvedbi dodatnih zemljiškoknjižnih postopkov, s katerimi pa večina imetnikov stavbne pravice in izvajalcev vpisov (notarjev, odvetnikov) ni seznanjena.

Če stavba, zgrajena na podlagi stavbne pravice, ni vpisana v zemljiško knjigo, ampak je v zemljiško knjigo vpisana le stavbna pravica, se v katastru nepremičnin kot lastniki delov stavb vodijo lastniki povezanih parcel s stavbo – enako kot pri stavbah, ki niso zgrajene na podlagi stavbne pravice in pri katerih ni vzpostavljena etažna lastnina.

Da bo imetnik stavbne pravice vpisan v kataster nepremičnin kot lastnik vseh delov stavbe, zgrajene na podlagi stavbne pravice, morata biti izpolnjena dva pogoja:

• stavbna pravica mora biti vpisana v zemljiško knjigo,
• stavba, zgrajena na podlagi stavbne pravice, mora biti vpisana v kataster nepremičnin s katastrskim vpisom.

Ko sta izpolnjena ta dva pogoja, je potrebno vložiti zemljiškoknjižni predlog za vpis stavbe, zgrajene na podlagi stavbne pravice, v zemljiško knjigo. Vložiti je potrebno zemljiškoknjižni predlog »021 - vpis stavbe kot sestavine stavbne pravice (drugi odstavek 20.a člena ZZK-1)«. V predlogu je potrebno opredeliti stavbno pravico z ID ali ID znakom, ki mora biti že vpisana v zemljiško knjigo, in ID znak stavbe, ki je zgrajena na podlagi te stavbne pravice in je že vpisana v kataster nepremičnin s statusom katastrskega vpisa. K predlogu je treba priložiti naslednje izpise iz katastra nepremičnin:

• izpis podatkov o stavbi in delih stavbe iz katastra nepremičnin, iz katerega je razvidno s katerimi parcelami je stavba povezana in
• izpis podatkov o parcelah, ki so povezane s stavbo.

Zemljiškoknjižni pomočnik na podlagi opisa stavbne pravice v zemljiški knjigi (ali celo z vpogledom v pogodbo o ustanovitvi stavbne pravice, do katere ima dostop preko zbirke listin) ter izpisov iz katastra nepremičnin ugotovi ali so izpolnjeni pogoji za vpis stavbe v zemljiško knjigo. Na tej podlagi odloči o vpisu in izda sklep. Po pravnomočnosti sklepa se stavba vpiše kot nepremičnina v zemljiško knjigo. Na sklepu in v glavni knjigi ni naveden podatek, da je lastnik stavbe fizična ali pravna oseba, ki je imetnik stavbne pravice. Kot lastnik je opredeljena stavbna pravica – vsakokratni imetnik stavbne pravice. Razlog za to je, da je stavba, zgrajena na podlagi stavbne pravice, vključena v stavbno pravico kot pomožna nepremičnina, medtem ko je stavbna pravica glavna nepremičnina (prvi odstavek 257. člena Stvarnopravnega zakonika – SPZ, Ur. l. RS, št. 87/02, 91/13 in 23/20). Stavbna pravica je prenosljiva – lahko se proda ali obremeni. Stavba, ki je zgrajena na podlagi stavbne pravice mora deliti njeno pravno usodo. Če se npr. stavbna pravica proda drugi osebi, se samodejno prenese tudi lastništvo stavbe, ki je vključena v stavbno pravico.

Slika 3: Vključena lastnina – stavba, zgrajena na podlagi stavbne pravice	Slika 4: Zemljiškoknjižni izpis stavbe, zgrajene na podlagi stavbne pravice

Po vpisu take stavbe v zemljiško knjigo IS zemljiške knjige posreduje ta podatek IS katastru. V katastru nepremičnin se pri vseh delih take stavbe ne vpiše kot lastnik identifikator stavbne pravice, ampak se kot lastnik vpiše imetnik stavbne pravice (pravna ali fizična oseba).

Slika 5: Zemljiškoknjižni izpis stavbne pravice	Slika 6: Podatki v katastru nepremičnin

V primeru, ko se pravica graditi na celotnem območju gradbene parcele zagotavlja s stavbno pravico in je stavbna pravica ustanovljena na vseh parcelah, ki so povezane s stavbo, je zadeva sistematično urejena.

Ostajajo pa odprta vprašanja, kako ravnati v primeru, ko se pravica graditi zagotavlja delno z lastninsko pravico in delno s stavbno pravico. Če je stavba vključena v lastninsko pravico parcele, se taka stavba ne vpisuje v zemljiško knjigo, saj stavba predstavlja zgolj sestavino parcele (8. člen SPZ). Če pa je stavba zgrajena na podlagi stavbne pravice, bi se praviloma morala vpisovati v zemljiško knjigo, saj je edino na ta način razvidno, da stavba ni vključena v lastninsko pravico na parceli, ampak v stavbno pravico. Stavba ni v lasti lastnika parcele, ampak v lasti imetnika stavbne pravice.

V praksi še ni bila vpisana v zemljiško knjigo nobena stavba, pri kateri bi se pravica graditi na povezanih parcelah zagotavljala delno z lastninsko pravico in delno s stavbno pravico. Zato ni znano, ali bi bil tak vpis v zemljiško knjigo sploh dovoljen. Tudi teoretično ni zaslediti opisa takega primera. Če bi bil vpis take stavbe dovoljen, bi bil vpis v zemljiški knjigi in v katastru nepremičnin po vsebini enak kot pri stavbi, kjer se pravica graditi na povezanih parcelah zagotavlja izključno s stavbno pravico, kar pa seveda ni pravilno.

Poglejmo si zadevo na primeru. Imamo stavbo, ki z nadstreškom sega na parcelo v lasti druge osebe. Stavba je bila vpisana v kataster nepremičnin na podlagi določil ZKN. Povezana je z dvema parcelama: parcelo v lasti investitorja, kjer se pravica graditi zagotavlja z lastninsko pravico, in parcelo v lasti druge osebe. Na območju parcele v lasti druge osebe, se ustanovi stavbna pravica v korist investitorja.

Določi se območje stavbne pravice v katastru nepremičnin, sklene pogodba o ustanovitvi stavbne pravice, v kateri se kot lokacija izvrševanja pravice navede območje stavbne pravice, vpisano v kataster nepremičnin, nato pa se stavbna pravica vpiše v zemljiško knjigo. ID stavbne pravice v zemljiški knjigi in podatki o imetniku stavbne pravice se poočijo tudi v katastru nepremičnin. Stavbna pravica je po izvedbi teh postopkov v katastru nepremičnin vezana zgolj na parcelo, povezano s stavbo, ne pa tudi neposredno na samo stavbo. Zaradi tega bodo kot lastniki posameznih delov v stavbi vodeni lastniki povezanih nepremičnin, ki bodo tudi stranke v katastrskih postopkih. Seveda bo investitor s stavbno pravico lahko izločil imetnika lastninske pravice na parceli kot stranko v katastrskih postopkih, ki se nanašajo na stavbo, vendar bo moral to dokazovati z obstojem stavbne pravice in z njeno vsebino.

Slika 7: Lastništvo na delih stavbe v katastru nepremičnin

Nato bi bil izveden vpis stavbe, zgrajene na podlagi stavbne pravice v zemljiško knjigo. V zemljiški knjigi bi tako imeli podatek, da je ta stavba v lasti vsakokratnega imetnika stavbne pravice. Ta podatek bi se poočil tudi v kataster nepremičnin, kjer bi bila kot lastnik vseh delov stavbe vpisana oseba, ki je imetnik stavbne pravice. Da je stavba povezana tudi s parcelo, na kateri stavbna pravica ni ustanovljena, in da je stavba vključena tudi v lastninsko pravico na tej parceli, bi bilo razvidno zgolj iz podatka o povezanih parcelah, ki se vodi v katastru nepremičnin.

Treba je poudariti, da vpis območja stavbne pravice, ki je povezan s pravico v zemljiški knjigi, nikoli ni neposredno povezan s stavbo, čeprav je bil določen zaradi posega stavbe na tujo nepremičnino. Ta vpis nima vpliva na vodenje podatkov o lastniku posameznih delov stavbe v katastru nepremičnin. Imetnik stavbne pravice se v katastru nepremičnin vodi kot lastnik posameznih delov stavbe samo v primeru, ko je stavba v zemljiški knjigi vpisana kot stavba, zgrajena na podlagi stavbne pravice.

Vprašanje, kako izvesti vpis v evidence v primeru, ko se pravica graditi na povezanih parcelah zagotavlja delno z lastninsko pravico in delno s stavbno pravico, pri čemer stavba predstavlja vključeno nepremičnino tako v lastninsko kot v stavbno pravico, bo potrebno še temeljito preučiti.

Pripravila:
mag. Marijana Vugrin