INŽ.BLOG

Kako evidentirati atrije v javne nepremičninske evidence?

Pri vpisu stanovanjskih ali poslovnih stavb z več lastniškimi deli v kataster nepremičnin naletijo investitorji in pooblaščeni inženirji geodezije na težavo, kako naj opredelijo atrije in zunanja parkirna mesta, da bo vpis v kataster nepremičnin skladen s projektno dokumentacijo, z gradbenim dovoljenjem, s splošnimi pogoji prodaje posameznih delov stavbe in da bo možno tudi ustrezno pravno urejanje na teh stavbah. V nadaljevanju tega prispevka je podano, kakšne so trenutne možnosti evidentiranja atrijev in zunanjih parkirnih mest.

Atriji in zunanja parkirna mesta ob večstanovanjskih ali poslovnih stavbah navadno nahajajo na gradbeni parceli stavbe ali njenem pripadajočem zemljišču.

Kupci posameznih stanovanj in poslovnih prostorov, ki jim pripadajo atriji ali parkirna mesta, si želijo, da so ti prostorsko opredeljeni, vpisani v javne nepremičninske evidence ter da je iz teh evidenc razvidno, da pripadajo delom stavbe, ki so v njihovi lasti.

Slika 1: Stavba v etažni lastnini z atrijem in zunanjima parkirnima mestoma

Do začetka uporabe Zakona o katastru nepremičnin – ZKN (Ur. l. št. 54/21) aprila 2022 so se atriji in zunanja parkirna mesta lahko opredeljevali zgolj kot parcele, ki so bile v lasti posameznih lastnikov delov stavb ali pa so bile opredeljene kot pomožne nepremičnine, ki so pripadale posameznim delom stavb (posebni skupni deli vezani zgolj na en del stavbe v etažni lastnini).

Opredeljevanje atrijev in zunanjih parkirnih mest kot samostojnih lastniških parcel je v nasprotju z definicijo in namenom gradbene parcele kot jo opredeljuje Zakon o urejanju prostora - ZUreP-3 (Ur. l. št. 199/21). ZUreP-3 opredeli gradbeno parcelo kot zemljišče, ki je trajno določeno za redno rabo objekta in obsega zemljišče pod objektom in zemljišče ob objektu, ki pripada temu objektu, in je trajno namenjeno redni rabi tega objekta. Prav tako ZUreP-3 določa pridobivanje soglasij za spreminjanje mej gradbenih parcel (196. člen ZUreP-3), med katere se všteva tudi parcelacija. Soglasje za spreminjanje mej parcel poda občina, v kateri leži gradbena parcela. ZUreP-3 tudi opredeljuje, da je obveznost pridobivanja soglasja za spreminjanje mej gradbenih parcel novozgrajenih stavb vezana na implementacijo e-graditve po celotni Sloveniji. Ministrstvo za naravne vire in prostor je v dokumentu Priporočila št. 1: Načrtovanje gradbene parcele stavbe (št. 5201-165/2023-2560-1 z dne 5. 1. 2024) opredelilo, da bo soglasje za spreminjanje mej gradbene parcele obvezno od 5.1.2026 dalje. Poleg tega ZUreP-3 omogoča, da občina z odlokom določi območja, na katerih je za spreminjanje meje parcele treba pridobiti soglasje (četrti odstavek 196. člena ZUreP-3). Trenutno ima takšen odlok sprejetih štirinajst občin, in sicer Mestni občini Kranj in Mestna občina Ptuj ter občine Selnica ob Dravi, Duplek, Destrnik, Hajdina, Kidričevo, Markovci, Podlehnik, Žetale, Cirkulane, Sveti Andraž v Slovenskih goricah, Sveti Jurij ob Ščavnici, Rače-Fram.

Na območjih štirinajstih občin, ki so sprejele odlok po 196. členu ZUreP-3, parcelacija za opredelitev atrijev in zunanjih parkirnih mest ni možna, saj občine ne podajo soglasja za izvedbo take parcelacije. Enako stanje se predvideva tudi po 5.1.2026 za vse gradbene parcele novih stavb, za katere se bo gradbeno dovoljenje začelo pridobivati po tem datumu.

Za stavbe, zgrajene pred letom 2003, je opredelitev pripadajočih zemljišč možna tudi z uporabo postopkov, opredeljenih v Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča - ZVEtL-1 (Ur. l. št. 34/17). Za evidentiranje atrijev in parkirnih mest ZVEtL-1 določa, da jih je potrebno opredeliti kot sestavine stanovanj ali poslovnih prostorov in da zemljišče pod atriji in zunanjimi parkirišči pripada parceli, ki je v lasti vseh vsakokratnih lastnikov stavbe (peti odstavek 23. člena ZVEtL-1). Zemljišče pod atriji in parkirnimi mesti ne sme biti v lasti lastnikov stanovanj ali poslovnih delov, ki jim atriji pripadajo.

Tako ZVEtL-1 kot ZUreP-3 določata, da atriji in zunanja parkirna mesta, če se nahajajo znotraj gradbene parcele ali pripadajočega zemljišča, ne morejo biti opredeljeni kot samostojne parcele z vpisano lastninsko pravico v korist lastnikov stanovanj, katerim pripadajo.

Kako lahko torej evidentiramo atrije in zunanja parkirna mesta v javne nepremičninske evidence?

Trenutno imamo dve možnosti:

• da jih opredelimo kot sestavine delov stavb in jih s katastrskim postopkom vpisa stavbe in delov stavb vpišemo v kataster nepremičnin in
• da jih opredelimo kot parcele in jih v postopku vzpostavitve etažne lastnine opredelimo kot pomožne nepremičnine – PSD, ki pripadajo posameznemu delu stavbe

Če atrije in zunanja parkirna mesta opredelimo kot sestavine delov stavb, jih je mogoče evidentirati v kataster nepremičnin na dva načina:

1. Sočasno z vpisom stavbe v kataster nepremičnin

Ta možnost zahteva, da so podatki o pripadnosti atrijev in zunanjih parkirnih mest posameznim delom stavbe znani že v fazi izdelave elaborata za vpis stavbe in delov stavbe v kataster nepremičnin. Tako se atriji in parkirna mesta vključijo v elaborat kot sestavni deli posameznih delov stavbe.

2. Samostojno po vzpostavitvi etažne lastnine

Če je stavba že vpisana v kataster nepremičnin in je na njej vzpostavljena etažna lastnina, se lahko atriji in zunanja parkirna mesta evidentirajo kot sestavine delov stavb z ločenim postopkom vpisa. Tudi v tem primeru je treba pripraviti ustrezno dokumentacijo za evidentiranje teh sestavin.

Atriji in parkirna mesta, ki so opredeljeni kot sestavine delov stavb, niso samostojne lastniške enote, ampak zgolj označujejo del območja rabe gradbene parcele ali pripadajočega zemljišča. V katastru nepremičnin se njihovo območje določi s točkami v državnem koordinatnem sistemu, na podlagi katerih se izračuna površina. Ta površina se vodi v katastru nepremičnin kot atributni podatek oziroma lastnost določenega dela stavbe. Sestavine delov stavb niso predmet vpisa v zemljiško knjigo, podatki o sestavinah se vodijo samo v katastru nepremičnin.

Slika 2: Območja atrijev in zunanjih parkirnih mesta opredeljena kot sestavine delov stavb v katastru nepremičnin.

Slika 3: Atributni podatki sestavin delov stavb v katastru nepremičnin.

Evidentiranje atrijev in zunanjih parkirnih mest kot pomožnih nepremičnin je možno na celotnem območju države, z izjemo štirinajstih občin, ki so sprejele odlok po 196. členu ZUreP-3. Če bomo evidentirali atrije in zunanja parkirna mesta kot pomožne nepremičnine, je potrebno le te opredeliti kot samostojne parcele in jih v listini, ki bo podlaga za vzpostavitev etažne lastnine opredeliti kot pomožne nepremičnine. Pomožna nepremičnina ne more biti samostojen predmet prometa, ampak deli usodo stanovanja ali poslovnega dela, ki mu pripada. Če pride do prodaje stanovanja kot glavne nepremičnine, se sočasno izvede tudi prodaja pomožne nepremičnine. Kot lastnik pomožne nepremičnine je v zemljiški knjigi namreč opredeljen vsakokratni lastnik stanovanja ali poslovnega dela, ki mu pomožna nepremičnina pripada.
Pomanjkljivost opredelitve atrijev in zunanjih parkirnih mest kot pomožnih nepremičnin je v tem, da lahko trenutni lastnik stanovanja ali poslovnega prostora, ki mu pripada pomožna nepremičnina, z enostranskim pravnim poslom spremeni osnovni pravni položaj pomožne nepremičnine. To naredi na način, da jo opredeli kot parcelo v svoji lasti, nato vloži ustrezen predlog za spremembo v zemljiško knjigo preko notarja in postane zemljiškoknjižni lastnik parcele, ki je vključena v gradbeno parcelo ali pripadajoče zemljišče k stavbi. Ta postopek ne zahteva soglasja drugih etažnih lastnikov, kar določa 40.a člen Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1, Ur. l. št. 58/3, 45/8, 28/9, 25/11, 69/17, 121/21). Na ta način lahko lastnik odtuji parcelo in brez vednosti drugih etažnih lastnikov zmanjša prvotno določeno gradbeno parcelo, kar lahko povzroči neskladje z zakonodajo in gradbeno dokumentacijo ter pripelje do situacije neskladne gradnje.

Pripravila:
PI mag. Marijana Vugrin, univ. dipl. inž. geod.